増税前に焦って新築マンションを購入しました。。しかしそもそも気に入って買ったマンションではないので住んでいても欝々とした気分は一向に晴れず・・・。新しいマンションを探そうという話になりました。
☆賃貸から新築マンションを購入した記事はコチラ↓☆
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マンションの買い替えを検討
マンションのデメリットを十分に理解した・・・けどやっぱりマンションがイイ！というのが夫婦の共通の見解でした。
２人とも実家が戸建てで戸建てのデメリットを長年感じてきたのでどうしてもマンションの快適さから離れることができませんでした。
新築マンションは候補から外す
理由は狭いから。
近年建てられた新築マンションは狭い空間にいかに効率的な間取りを形成するか、ということに重きを置いている造りになっています。都会で4人のファミリーだと70㎡台で3LDK、なんていうのが一般的ですが、70㎡台で3LDKって・・・結構な狭さです。
↑私が簡単に描いた間取りですが、だいたい最近の新築マンションの一般的な3LDK70～80㎡の間取りだと思います。
LDに接している6帖の部屋は仕切りの壁が可動式になっていて、全部開けると広いLDになります。子どもが小さいうちは基本的に開いたままで生活し（つまり実質的な２LDK）、子どもが大きくなったら閉じて3LDKとして使う・・・というコンセプトのようです。
でも、よく考えてみてください。それまで18帖の広さで使っていたLDを12帖で使うことに耐えられます・・・？しかもその頃は子どもは思春期。ガラガラ可動式の壁は通常の壁に比べてプライバシー度も下がります。
ママ友や友人、知人ファミリーの中には上記のような間取りのマンションを買った人が少なくありません。が、（大袈裟ではなく）その大半は「買い替えたい」と言っています。
やっぱり広さが欲しい！
最低100㎡以上は欲しいよね、と夫婦の希望が一致。
それからとにかく広いマンションを求めて探し始めました。子どもが増えると一気に物が増えます。収納も全然足りません。70㎡なんて考えられませんでした。
とりあえず２軒目のマンションの条件を優先順位が高い順に並べてみると・・・
マンションの希望条件
- 100㎡以上←絶対条件
- 駅徒歩7分以内
- 駐車場付き
- 管理体制が良いか（修繕履歴など）
- リノベーションできる部屋
この5点でした。とにかく広い部屋が欲しくて、最低でも100㎡以上は欲しいよね、と話していました。が、100㎡超えとなるとこの時は20年以上前の古いマンションしかありませんでした。特にバブル期に建てられたマンションは部屋だけではなく玄関や廊下もゆったりと贅沢に作られています。私たちはもはや築年数は気にしていなかったので昭和40年代に建てられたような古いマンションも見に行きました。
そして新築の時と同様、駅近は絶対に外せない条件でした。一般的に徒歩10分以内が駅近と言われるようです。私の感覚的には7分が限界でした。特にマンションは駅からの距離を重視する人が多いです。
駐車場は出来れば平置きが良いと思いました。高さの制限がないので。ただ、平置きも屋根があるなら良いですが、雨ざらし状態ですと頻繁に洗車が必要になります。駐車場は乗降場所に屋根があるかどうかは熟考すべき点です。雨の日のことを考えてみてください。車で荷物を運んで、降りた時に大雨だった時のことを…。特に子供がいると車の乗せ降ろしに時間がかかります。駐車場も月額利用料だけで決めない方が良いです。
中古マンション、確認すべき修繕履歴
また、新築マンションを探していた頃は全く気にしなかった『修繕履歴』。地方で不動産業を営む父から「修繕履歴をしっかり確認しなさい」と言われたので必ず確認するようにしました。
不動産会社の営業マンはこちらから聞かない限り修繕履歴のことなんて教えてくれません。。。
この修繕履歴というのを簡単に説明すると・・・
※もう知ってるよ！という方は飛ばしてください
通常マンションは10～15年に一度、かなり大掛かりな修繕工事を行います。たまにビルやマンションで外側に足場を組んで建物全体をシートで覆う工事を見たことがあると思いますが、まさにあれが大規模修繕工事です。
※写真はイメージです。
どんなに頑丈なコンクリートも長年雨や紫外線にさらされ続ければ必ず劣化します。ですので必ず修繕工事を行うわけですが・・・これがめちゃめちゃ高額なんです！
○千万円～○億円は当たり前です。意外と足場代が高いらしく、私達が見学した7階建てのマンションは足場代だけで５千万かかったと言っていました（汗）。
しかもこの修繕、数日じゃ終わりません。長いと２年以上かかる所も（！）。
マンションを購入する時、必ず管理費と修繕積立金の額を見ると思いますが、この修繕積立金はまさにこの大規模修繕の為に徴収されていると言ってもよいでしょう。
修繕費用はマンションの立地や形状、戸数などによってかなり変わるので、綿密な積み立て計画が必要です。
これは管理組合次第、というか住人次第ということになります。管理組合がしっかりしていれば、適切な時期に適切な価格で適切な修繕をして、建物の価値を長く維持することができます。
管理組合がいい加減だと修繕費用が足らなくなったりして、「修繕費用足りなくなったので一戸当たり５０万円負担してくださーい」なんてことになることもあります。
修繕を確りとやることはイコール建物の資産的価値を守るということです。
だから月のローン返済額との合計額ばかり気にして管理費と修繕積立金は「安けりゃ安いほどいい」と考えがちだけど長い目で見れば必ずしもそういうわけではないんですね～。
私が見てきたいくつかのマンションの修繕履歴を見ましたが、しっかりと修繕している所、余剰金がある所、修繕費用が足らず銀行に借りている所（借入が悪いわけではないです）、積立金の滞納者がいる所、など様々でした。
うーん、資産の共有って難しい！
運命のマンションに出会う。が・・・
中古マンション、30軒は見たと思います。最初は私たちに積極的に紹介してくれた営業さん達も「こいつら買う気あんのか？」と思い始めたことでしょう、その内フェードアウトしていきました（笑）。
その過程で「ここは！」という物件に出会えました。しかも夫婦で気に入った物件です。すぐに不動産会社の担当営業マンに内覧のお願いをしました。
ところが・・・売主側のS不動産（大手）の営業マンが最悪だったんです！彼は私たちの担当じゃないので、私たちに気を使う必要はないといえばないのですが、ものすっごく態度が悪い！！しかも全然売る気がなさそうです。それも、売主立ち合いの内覧が終わった後、急に態度が変わったのです。中古マンションにも関わらず修繕履歴も見せてくれなければ、管理規約もほとんど見せてくれませんでした（！）、こんなこと初めてですし、まずありえないことです（特に修繕履歴）。こちら側の営業マンも頼りなくオロオロするばかり（こちらも大手の不動産会社ですが）、本当に気分が悪いまま内覧は終わりました。
不動産業界の悪しき習慣 “両手”
なぜその営業マンはそこまで態度が悪かったのか。おそらく彼は両手がしたかったのです。
両手とは「売り手からも買い手からも手数料をもらう」ということです。その為に他社の買い手よりも自社の買い手のお客さんの方が買値が安くてもそちらを優先したりするという非常に悪どい営業方法です。
☆不動産会社の営業マンについてはコチラ↓☆
不動産会社の探し方がわからない やはり餅は餅屋に、不動産は不動産屋に任せた方が早いんですよね。もちろん元々そのつもりでしたが、探し始めてまもなく不動産業者に依頼することにしました。 ☆[…]
今は不動産屋の共有システムがあるので以前ほど両手はなくなったらしいですけどね。
不動産業界の悪しき習慣？らしいです。ちなみにこんなことが許されるのは先進国の中でも日本だけらしいです。ほんっっとにこういう所遅れてるよなー日本は。
結局そのマンションを諦めた
リノベーションは？
最近はやっている中古マンションのリノベーション。マンションの外観などを気にしなければ、専有部分（個々の部屋）は新築同然。しかも結構オシャレにすることもできます。最近は中古マンションを購入しリノベーション又はリフォームして再販売する業者がとても多いです。
私たちは、多少古くても良いから100㎡を超えていて、リノベーションしてオサレで快適なマンションに住みたかったのです。
先に業者が買ってリノベーションされると、中途半端なリノベーションやリフォームをされ、当然その分のお金を上乗せされて売られるので買う気が起きません。ですが、↑に出てきた運命のマンションは売主が居住中だったので、好き勝手にリノベーションできる、いいじゃん！！・・・と思っていました。
ところが・・・ここの物件はほとんどリノベーションができなかったのです。
マンションは思ったより制約が多いのです。特に古いマンションは、あれダメこれダメが多いです。上記のマンションもバブルの頃に建てられたマンションの為、住んでいる方も御高齢の方が多く、「今時まだこんな規約必要あんの？？」というものが多々ありました。
畳をフローリングに、カーペットをフローリングに・・・規約でダメ！！！水回りは移動できない・・・なーんて所、あります。
※ 関係ありませんが、未だに有線（昔の喫茶店で音楽流れてましたよね、アレです）の月額利用料がかかるマンションとか・・・本当にあるんですよ。
リノベーションさえすれば、好きなように間取りを変えられる！と思っていましたが、リフォーム会社に相談してみると「規約で決まっているのでできませんね・・・」「ここも、無理ですね・・・」とほどんどのまともにリノベーションできず、私たちの要望の多くは実現できそうにありませんでした。
マンションでリノベーションできる部分って案外少ないんです。
マンションの将来の資産価値に不安
マンション建て替え問題
同時にマンションそのものについて調べていく内に将来の資産価値の面でも不安が出てきました。
まず、建て替えが必要になった時、全戸中8割が賛成しないとできません。古いマンションはお年寄りが多い・・・お年寄りは自分の寿命を見据えてせいぜい10年程度しかないのにウン千万も出すわけがありません。じゃあその老朽化したマンションはどうすんだ？？というのが今各地でひそかに起こっているマンションの建て替え問題なのです。
ちなみに日本では今までマンションの建て替えはたったの200件程度。すんなり建て替えることができたマンションは好立地で購入後に容積率がグンっと増えたお宝物件（デベロッパーが建て替えを提案、地権者はタダで新しい部屋をゲットできるからみんな賛成する）がほとんどみたいです。
現在都心にぽんぽんマンションが建てられていますが、建てている業者は50年後の未来なんて何も考えていません。責任もありません。もちろん50年後なんてもう死んでるか、いつ死んでもおかしくないかくらいの歳になっているので自分たちには関係ないんですけどね。
でも、中古マンションだと買った後5年後に突然建て替えが議題に上がる可能性も十分にあります。
マンション探しに疲れてきた私達、ある日こんな話になりました。
「戸建ても考えてみようか？」
☆戸建てを考え始めた続きの記事はコチラ↓☆
戸建ても視野に入れる 子どもが出来て4人家族になってから、現在のマンション2LDK（60㎡弱）からもっと広い（中古）マンションを求めて探しまくっていました。 30軒以上も中古マンションを見たものの、一度失敗してい[…]
