ほぼフルローンで世田谷区に土地を購入しました。これから注文住宅を上に建てます。そちらもフルローンです。
今回の我が家の土地購入+注文住宅建築でどのようにお金を借りてどのように支払ったか、まずは図で説明してみたいと思います。
土地と建物のローン流れ
土地代を決済するまで
文字が多くて斜め読みされそうですが（笑）
実際に計算してみると、土地代に対して約14％くらいの諸費用を自己資金で払っています（汗）。
貯金の半分が吹っ飛びましたね～（滝汗）
質問があればメールでお気軽にどうぞ^^
ローンの仮審査はいつどうやって？必要な書類は？
『ローン借入時の我が家の状況』でも紹介したように、現在住んでいるマンションの残債がある為、ネット銀行では借りることができません。
マンションでも戸建てでも、おそらく多くの人が住宅ローンを組んで買うと思います。我が家ももちろんローンを組みました。しかも頭金なしのフルローンです。今までのおさらいも含めて今回住宅ローンを組んだ時の我が家の状況を簡単に説明します。 […]
ここで不動産屋営業マンEさんが懇意にしている銀行のローン担当の方を紹介してくれました。Eさんが言うには、同じ都市銀行でも銀行によって借入の条件が変わってくると思うので色々と仮審査はした方が良いと思いますよ、とのこと。
ただ、とりあえず土地の売買契約を結ぶためにはどこの銀行でもいいから仮審査を通さなければなりません。売買契約を結んだ後に、本審査がおりるまでは2週間ほどかかるのでその間に他の銀行の仮審査を受けましょうと勧められました。
土地探しから引渡までの簡単な流れは下記の記事を参考にしてください。
土地の売買契約完了 ついに購入したい土地が見つかりました。が、私達に一括で払えるお金は当然ないので、ローンを組む必要があります。ローン審査と土地の売買がどのような流れで進むのか…私達が実際に経験した流れを素人目[…]
ローン仮審査（事前審査）
本審査の前に行われる簡易的な審査です。実際にGOを出す本審査は本店で信用情報などもチェックするので時間がかかりますが、仮審査は支店レベルで行われるのでそこまで時間はかかりません。ですが、この仮審査に通るかどうかがものすごく重要です。
私達の仮審査は喫茶店でローン担当の方とEさんと夫と4人で行われました。
「持ってきてくれ」と頼まれた書類は以下の5つ。
ローン仮審査で用意した書類
- 印鑑
- 本人確認書類（運転免許証）
- 確定申告書3期分（個人事業主の為）
- 借り換えなので現在のマンションのローン返済予定表（銀行に言えばもらえる）
- 物件の場所、広さなどの概要
（不動産屋営業マンEさんが事前に渡してくれた）
ローン仮審査で聞かれたこと
この時に質問されたことは・・・
- 車など、他に借入はないか？
- 健康状態は良いか？1年以内に受けた健康診断書はあるか？
- 妻（私）は主婦になる前どんな職業についていたのか？
- HMはどこにするのか？（HMが大手なら問題ないが、無名だと審査に通らない可能性もあるとのこと）
- その他職業についてというか職場について色々と
「まぁ大丈夫でしょう」とローン担当の方に言ってもらえて、2日後にOKが出ました。ローンの額は・・・・世間一般の平均に比べたらぶっちゃけ高めです（汗）
正直に書きますが仮審査の時に「御主人の職業なら問題ないでしょう」と言われました。個人事業主ですが有資格者だからかもしれません。
ただし・・・処々条件を付けられました。
ローン仮審査で提示された条件
- 現在所有しているマンションは新しい家が建って引っ越したら半年以内に必ず売ること（価格を下げてでも）
- HMへの分割払いは10％、20％、30％、40％にすること
（通常30％、30％、30％、10％の所が多い） - HMへの着手金（10％）は自己資金から出すこと
- ローンを借りてから半年以内に着工すること
- ローンを借りてから1年以内に建物が完成すること
- 1か月ごとに電話をするので状況を報告すること
うーむ、、、なかなかの条件が揃いました。中でも二つ目のHMへの分割払いと着手金の自己資金払いについては「これが当行の限界」とローン担当者さんに言われたのでHM側にのんでもらうしかありません。
建物の見積もりも結構な額になってしまったので10％でまたしても貯金の多くがゴッソリとなくなりました（汗汗汗）
分割払いの比率については、その後HM側があっさりOKしてくれました。まぁ、比率が変わるだけで、最初に10％はすでに払ってるわけですからそんな無茶なお願いではないですよね。
ローン本審査前に聞かれたことは？
本審査の時は私も行く予定でしたが、急きょ子どもが熱を出して夫だけで行ってきました。夫が言うには本審査では確定申告の中身について結構細かく聞かれたらしいです。
例えば
「一昨年と去年を比べて雑費が減って消耗品が増えているのはなぜですか？」
などなど…。
確定申告についてはほぼすべて税理士さんにお任せしていたので夫は上手く答えられなかったと言っていました。このような時の為に、税理士さんに全て任せっきりにするのではなく、自分達でもある程度説明できるくらいに把握しておく必要があるね、と話しました。
本審査も無事通貨し、実際に土地を購入。これからローンの支払いが始まります。
土地代のローン実行から1か月支払いが始まった
え・・・でも・・・・
毎月現在のマンションのローンを払っているのに、土地分のローンも同時に払うの！？
とこの頃に焦りだす私（遅）。
銀行も鬼ではないのでそんな無理難題は押し付けてきません。実際に家が建って入居するまでは金利のみの払いという契約になっています。
まぁぁぁそれ即ち1年間は全くローンが減らないって意味なんですけどね～。（やっぱり鬼？笑）
初回の支払いはローン実行月の日割り分と2か月分の支払いでした。
