マンションでも戸建てでも、おそらく多くの人が住宅ローンを組んで買うと思います。我が家ももちろんローンを組みました。しかも頭金なしのフルローンです。今までのおさらいも含めて今回住宅ローンを組んだ時の我が家の状況を簡単に説明します。
ローンを借りた時の我が家の状況
- 夫36歳
- 個人事業主（資格）
- 妻専業主婦、５歳娘、１歳娘の4人家族
- 援助なし
- マンションローン残債あり（マンション価格の85％くらい）
今回借りようと思ったローン
- 土地+建物の総額
- 変動金利
- 今のマンションを維持したまま別に（土地+建物の総額を）借りたい
- 35年
どこかにこのスペシャルに厳しい条件の私達にお金を貸してくれる優しい銀行さんはおらんかねー？（笑）
ということで、色々な銀行に問い合わせてみました。
ネット銀行（ネットバンク）に聞いてみた
住信SBIネット銀行
今住んでいる分譲マンションを購入した時はネットバンクでローンを組みました。選んだ銀行は住信SBIネット銀行。
現在の契約状況は↓のようになっています。
※金額の一部は身バレ防止の為に伏せました
住信SBIネットの一番の魅力はなんといっても金利の安さ。昨今、どこの銀行も超低金利ですが、その中でも群を抜いて低かったのがSBIネットです。5年固定ですが0.45％は借入当時どこよりも安い金利でした。
金利はよく変わるので↓の公式サイトでチェックしてみてください。
住信SBIで買い替えローンは組めるのか？
今回新たに土地+建物のローンを、どこの銀行から借りるか・・・住信SBIで借りていた私はこう思いました。
「またSBIで借りればいいじゃん！」と。
そこで、早速SBIに電話して聞いてみたのですが、返ってきた答えは・・・
「申し訳ありませんが…」
えー・・・なぜ・・・。今まで返済が滞ったこともないし、こちらの職業や年収なんかも全部知っているはずだから話が早いと思ったんだけどなー・・・。
「借り換えもだめですか？」
と聞いてみましたが・・・
「申し訳ありませんが…」
と同じ答え。いわく、その人がどんな（に信用力のある）人であろうと残債（しかもほとんどの額）がある状態で借りるのがまず不可能ということらしいです。つまり、一度賃貸に移るなどして、今のマンションを売却してまっさらな状態になれば新たに借りることはできるとのことでした。
ちなみに「残債がある状態ではどこのネット銀行でも無理だと思います」とも・・・。
うーん、一度賃貸に出るとなると引っ越し代やら仲介手数料やら礼金やらでかなり余計な出費がかかるはずだしなぁ～（汗汗汗）。金利の安いネット銀行で借りる意味がなくなってしまいます。
ネットバンクではつなぎ融資が受けられない
そして、注文住宅といえば・・・つなぎ融資（つなぎローン）の問題があります。
つなぎ融資とは・・・注文住宅は一般的にHMと契約＆着工～工事～引渡しまでに半年～1年ほどかかります。
買う側からすれば、最後の引き渡しの時まではなるべく払いたくないですよね。大手のHMなら可能性は低いですが、中小規模のHMや個人の工務店などは正直いつ潰れて逃げられるかわかったもんじゃありません、いや、マジで。あるんですよ建設途中で倒産って。
しかし、HMの立場からすれば数カ月かけて家を建てて、いざ引渡しの時になって「あーごめん、やっぱ金ないわ」と言われたら…。その会社は大損、下手したら倒産します。
金額が大きいので、どちら側のリスクもなるべく平等にするために、ほとんどのHMでは建設費用を分割で払う契約にしていると思います。
つまり、例えば5,000万円の家であれば…
契約の時に着手金として10％の500万円、２か月後に30％の1,500万円、さらに2か月後に30％の1,500万円、最後に残りの30％の1,500万円…のような払い方です。
図で表すと↓のようなイメージ
注文住宅のHMへの分割払いと銀行から住宅ローンを借りるタイミング
つまり、最後に1,500万円払う引渡しの時に銀行は5,000万円貸してくれるということです。
そ、そんな殺生な…。ただでさえお金ないから融資をお願いしているのに、3,500万円をとりあえず自己資金で用意するなんて無理です（汗）
そこで出てくるのがつなぎ融資。
「え？中間金払えないの？仕方ないな～、じゃあつなぎ融資って形で貸してあげるよ。」by銀行
といった感じです。着手金も中間金も借りれるならもちろん借りたいのですが、一般的につなぎ融資は金利が高いです・・・・。まぁ銀行にとっては貸すリスクも高いですからね。
楽天銀行はネット銀行の中でも数少ないつなぎ融資を行っている銀行
基本的にネット銀行はつなぎ融資してくれません。が、例外的に楽天は可能みたいです。↓は楽天銀行のサイトから。
金利2.63％です。これは変動金利の優遇なしの金利で、大抵の銀行のつなぎ融資が基準金利に設定されているようです。
通常の住宅ローンは↓
0.527％（低っ）なので、その差は歴然。
※2018年5月現在
ちなみに金利だけ見るとSBIネットの方が低い（この記事を書いた2018年5月時点で0.457％）ですが楽天はさらに事務手数料が定額というのがすごい！！
これは・・・本当にすごいですね。SBIネットは2％かかりますから。まぁ、自分たちの返済の仕方や年数、これからの金利の変動の仕方などいろいろ変わるので一概にどちらがお得だとは言えませんけどね。でも、32万はすごいなぁ…。
結局ネット銀行は諦めた
話を戻します。結局我が家の難題に応えてくれる銀行は大手都市銀行だけでした～（^^；
そうです、日本人なら誰でも知っているような大手の銀行です。
大手銀行数社に仮審査の申し込みをしました。
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ほぼフルローンで世田谷区に土地を購入しました。これから注文住宅を上に建てます。そちらもフルローンです。 今回の我が家の土地購入+注文住宅建築でどのようにお金を借りてどのように支払ったか、まずは図で説明してみたいと思います。 土地と建[…]
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