ついに購入!運命の土地は旗竿地

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地元密着系Z不動産の不動産マニアの営業マンEさんに公開済み、未公開含めて数件紹介して頂きましたが、どれも自分達の中で80点くらいでした。毎回「どれも悪くないんだけど・・・」という感想です。それでもEさんは根気よく付き合ってくださいました。

 

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売れ残っている土地を見に行く

 

「これなんかどうですかねぇ」と出された物件は、私達二人ともスーモで見たことがある物件でした。つまり、私たちの条件に合っていて機械的に検索すると引っかかる物件だったのです。しかし図面を見た瞬間「ここはないね」とすぐに意見が一致し、候補から外した土地でした。

少しフェイクが入っていますが、こんな感じです↓

 

接道たったの2m。しかも旗竿地。しかも古家あり。この2m接している道路以外は全て他人の土地です。色んな人に「絶対に買っちゃダメ!」と止められそうな土地です(笑)。そりゃースーモで見た時は一瞬で却下しましたよ。ですが「ここはそんなに悪い土地じゃないですよ」とEさんが言うので、その時見ていた別の物件から近かったこともあり「まぁ見るだけ見てみる?」と見に行ってみることにしました。

 

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実際に現地を見てみると印象が変わった

 

その家は人通りがある通りから少し入った私道の奥にありました。外から見ても大きい家だとわかります。図面だけで判断すると、ピッチリと他の家に囲まれた窮屈な土地というイメージでしたが、周りのとピッチリくっついている部分はほとんどありませんでした。前面道路は確かに2mしか接していませんが、その横は全て一見すると普通の道路みたいになっています。また南側は他の家の庭で、東側はアパートの駐車場、西側にマンションがありますがマンションの裏側で少し離れているのであまり気になりません。

 

 

ちなみに建ぺい率60%の地域です。が、この家がたまたま隣同士がピッタリとくっついておらず、ゆったりとしている印象した。

 

「間口の広い家こそ価値のある家!」と思い込んでいた私たち夫婦ですが、この土地が一番静かにゆったり暮らせるイメージがわきました。

いわゆる”価値の高い土地”にもあるデメリット

 

一般的に言われる”価値の高い土地”はどのような土地でしょうか。『土地は接道(前面)道路で決まる』と断言している人もいるくらい、その土地に接している道路が重要視されます。

 

  • 間口が広い(接道幅が広い)
  • 接道道路の幅員(ふくいん)が広い
  • 歩道がある
  • 角地
  • 南側道路

 

このような土地は資産価値が高いとみなされるようです。ただし、当然ながら資産価値が高いということは同時に売値も高いということです。当然ですよね。自分が出せるお金は限られているので、何かが欲しければ何かを捨てなければなりません…。

 

私たちは間口の広さを捨てようとも、どうしても広い土地が欲しかったのです。

 

最近の土地は元々あった広い土地を30坪前後の細長い土地に分割して売る…というパターンが多かったのですが、30坪だと狭い!!と主人は譲りませんでした。30坪でも世田谷区は結構いいお値段なんですけどねー…。

 

この土地は55坪ほどある割に旗竿地であったり接道面が2mという悪条件が重なっている為か広さのわりにかなりお安く、それでも売れ残っていました。

旗竿地って実際どうなの?

 

旗竿地…。読んで字の如く、旗竿のように長細い土地の先にメインの土地があるような奥まった場所にある土地です。嫌がる人は嫌がると思います。私も最初、絶対ない!と思っていました。

でも、旗竿地といっても色々なんです。

このような旗竿地であれば、買わなかったと思います。まず竿の部分の土地が無駄だし、車2台停めれるとはいえ縦に2台、出し入れがめんどくさい!(将来的に2台置きたいと思っています)さらに、このようなタイプの旗竿地ってメチャメチャ密集している場合がほとんどです。

 

私は…バルコニーでのんびり過ごすのが夢なんです!(笑)そのためには、隣家との距離もある程度は欲しい。

 

他人の私道を通らないといけない土地

 

ちなみに、今回の土地は竿の部分が他人の私道というかなり悪条件な土地です。しかも道幅が4mない、みなし道路、所謂2項道路というやつです。建築基準法上、道路というのは幅が4m以上ないと”道路”と認められないのですが、昔の基準で4m未満の道路が数多くあります。それらの土地は「今の法律では道路は4m以上ないとだめだけど、仕方がないから道路とみなしてあげるよ。ただし、今後みなし道路に接している建物が建替えられる時は道幅4m幅分確保するために土地を狭めて(セットバックして)建てなさいよ。」ということになります。

 

都内の狭い住宅地だとよくある話みたいです。ある程度の広さがある土地ならセットバックしても大した影響は受けないと思いますが、かなりの狭小地だとよく確認しないと危険です…。今回、目の前が2項道路でしたが、私たちが購入した土地はほとんどセットバックの必要はありませんでした。

 

通行掘削権

他人の私道について、購入の際にしっかりと確認しておくのがこの通行掘削権。売主さんも私道の所有者から通行掘削承諾書を受けていますが、購入にあたり再度(私たちの名前で)承諾書を出してもらうことを条件につけました。売主さんは「(私道の)所有者さんは良い人だから大丈夫だと思いますよ~」なんて言っていましたが、所有者さんは良い人でも所有者さんの子どもや孫が良い人だとは限りませんしね・・・(すみません)。

 

古家があったので内見させてもらった→価格交渉

 

古家の住人は最初内見を嫌がりましたが、OKしてくれました(みなさん散らかっているから等の理由で嫌がりますが、大抵OKしてくれます)。家の中に入ってみると、家の広さが判ります。55坪くらいあるとやっぱり広いな~。家の窓から見える景色はどこも圧迫感がありません。場所もかなり気に入ってる場所だし、夫婦で「ここでいいじゃん!」と盛り上がりました。

 

ただ…。そのままの価格だとちょっと…。というのも、まずこの土地を買った場合解体費用が掛かります。営業マンEさんいわく、木造2階建てなのでおそらく200万強くらいではないか、とのことでした。それと、前の2項道路。4mないので大型トラックが入ることができない可能性が高く、その場合余計な人件費がかかるかもしれないとHMから言われていたのです。それも、おそらく200万くらい余計にかかるのではないかと…。うーん、その分は何とか割り引いてほしいなぁ。。。

 

価格交渉は営業マンにお任せする

 

ここからはEさんの腕の見せ所。Eさんは営業マンとしてかなりの経験を持っている方(変な若手社員ではない)なので、相手の事を良く見ながら交渉してくれました。実は私たちの前にも1人その土地にアパートを建てて経営しようと思った人がいたらしいのですが、その人も「解体費用分引いてくれませんかねー?」と軽い気持ちで聞いて売主さんを怒らせたという経緯があったようです。売主さんにとっては自分の先々々代から住んでいる大変思い入れのある土地。簡単に値引きしてくれ~と言われてムっとされたようです。私たちは直接交渉の場にはいませんでしたが、Eさんはかなり尽力してくださって、見事値引きを承諾してくださいました。

本当に良い営業マンに出会えて良かったです。一生に一度の買い物なので、気持ちよく買いたいですよね・・・。

☆次は最大の難関、ローンについてです!☆

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