皆さんはマンションや土地を探す時、まず何をしますか？おそらくほとんどの人は不動産検索サイト、スーモ（SUUMO）などで検索するのではないでしょうか。我が家もそうでした。
どの不動産業者に登録していいのかもよくわからず、とりあえずまずは自分達で探してみようということになりました。
※過去にマンションを探した時、手あたり次第色々な業者に聞いてしまい面倒なことになったため、業者は絞りたかったから。
実際に自分の手と足で土地を探す
さっそく、検索条件に世田谷区、30坪以上、駅から徒歩10分以内、などを入力して検索してみます。すると何軒かヒットし、1軒ずつ見てみると自分たちの条件に合った土地が３軒見つかりました。
土地は大まかに分けると3つの状態で売られています。
- 更地
- 古家あり（空き家）
- 古家あり（居住中）
更地であれば本当に単なる”土地”なのでいちいち不動産業者を通さなくても勝手に見に行けます。古家があると裏側が見えなかったりして大きさのイメージなどが付きにくいです。ただ、戸建てはマンション以上に立地の影響をモロに受けると思うので、たとえ古家が建っていても周辺環境を見に現地へ行ってみるのはとても良い事だと思います。
その3軒に居住中の土地はなかったので3軒とも自分達で見に行ってきました。
スーモで見つけた3軒の土地を1つずつ見てきた
その土地は3軒とも徒歩20分以内に収まっていたので歩いて回りました。
3つの土地を簡単に説明すると以下の通りです。
- 間口が狭いいびつな形をしている更地
- 北側道路、間口が広く細長い更地
- 駅近の行き止まりの脇にある古い民家
1、間口が狭いいびつな形をしている更地の土地
まず１の土地ですが、とても変な形をしていました。
広い土地ですが、形がいびつすぎるために、無駄なデッドスペースみたいな部分が多くありまともに使える部分は実際の平米数よりもかなり小さくなります。その為値段は結構安かったです。ただ、周りは北側の家だけがビッチリと隣接していて、他の3方向は駐車場だったり隣家の庭だったりして圧迫感はほとんどありませんでした。
このようないびつな形の土地はいわゆる整形地（正方形や長方形などの四角い形の土地）と比較して不整形地と呼ばれ、当然整形地に比べ売りにくく建てにくいと考えられています。
道路に対して接している場所（接道部分）が2mという所に注目です。この部分を間口（まぐち）と呼んでいます。これが2m以上ないと建て替えができないと建築基準法で決められています（2mという制限は都心のみかも？）。この土地は2mあるので建替えはできますが、横幅の大きな車を所有している場合、停められない可能性もあります（例えばハマーとか・・・）。
一般的に間口は広いほど価値が高いとされているようです。
（その後、この土地にはアパートが建てられていました）
２、北側道路の細長い土地。
駅から徒歩８分の場所、商店街から少し入った所ですが静かな場所でした。
もともと大きな1つの土地を2つに分割して売りに出したようです。狭くて地価が高い都内ではよくある売られ方です（もともと広い１つの土地を持っていたけど、売りに出すときにそのままだと高すぎて売れないから）。向かって右側は既に売れていました（看板が出ていました）。前面道路が幅4mほどあり、間口も広く車を2台停めることができます。
間口が広い、接道の幅が広いのは土地の価値を高めます。
ただし、接道部分が北側です。いわゆる北側接道というやつです。一般的に南側接道に比べて価値が低くなります。接道部分が北側だとどうなるのか。
例えば実際に家を建てた場合・・・
このように道路側が駐車場となり、建物は南側に寄せられます。なるべくリビングは南側にしたいのでバルコニーとリビングを図のように南側に持ってくると…メチャメチャ日当たりの悪いリビングになってしまいます（泣）
すぐ裏に別の家が建っていた場合、そちらの家は南側が道路の土地なので建物は北側に寄せられていますからね・・・。両隣にも家が建っていたら、日の光が入る隙間なんてほとんどありません。
日本人は接道南側の土地が大好きなので、昔からずっと接道南側の土地から売れていくらしいです。
3、駅近の行き止まりにある土地（古家あり）
駅から徒歩5分という便利な場所ですが、道路は袋小路になっています。
場所、広さの割にこの辺りの価格と比較してかなり安い値段で出ていました。安いのにはもちろん理由があります。
- 古家が建っている
- 前面道路の幅が3.7mほどしかない（4mない）
- 袋小路
なんといってもこの３点です。
古家が建っているということは解体費がかかるということです。世田谷区で一般的な広さの木造2階建ての住宅であれば200～250万円くらいだと思います。それでも大きなデメリットです。（ただし、一般的に解体費がかかるからその分最初から土地の値段を抑えてあることが多いようです）
前面道路の幅が3.7mしかなく、且つ、袋小路であるという点も敬遠されやすいと思います。車の出し入れが不便だからです。この土地の場合、図の下の方から前向きで進入し、縦列駐車で家の前に停めることになると思います。出る時は先が行き止まりで、切り返すことができないのでバックしながら出ることになります（又はその逆）。
絵には載せていませんが、図の下の道路までの距離が20ｍくらいあるのです。バックで交差点に入るのは危険なので、バックで駐車して前向きで出る、という感じになるのかな。それでも毎回バックで駐車しなきゃならないのは結構面倒ですよね。
逆に言えばほとんど車が通らない比較的安全な道路という見方もありますけどね。
まずは自分達だけで探してみる – まとめ
これらの知識は全て後から不動産の営業マンに聞いた受け売りとネットで調べたものからです。それでも、自分達の足で実際の現場を見てから教えてもらったので、単にセミナーなどで聞くよりよく理解できたと思います。
土地探しは完全に未知の世界だったので最初に知識をつけるには良い経験でした。
これから土地を探される方も、まずは自分の足で探してみることを強くお勧めします。
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