土地の売買契約完了
ついに購入したい土地が見つかりました。が、私達に一括で払えるお金は当然ないので、ローンを組む必要があります。ローン審査と土地の売買がどのような流れで進むのか…私達が実際に経験した流れを素人目線で解説してみます。
土地購入までの一連の流れ
| 我が家がやった事 | 用意した書類など | |
| 10月17日 | 某HMを訪れ、ここに決めたいという意思表示をする 土地も同時進行で探す |
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| 11月13日 | 気に入った土地が見つかる | |
| 11月16日 | HMに現地を見てもらう （土地購入の前にHMとしての意見を聞きたかったので。最低限自分達が建てたい家の間取り、広さが実現可能かどうか、HMに意見を聞いた方が良いと思います。特に都内の土地は建ぺい率、容積率以外にも色々な制限がある場合があります。） |
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| 11月23日 | ローン仮審査 （土地と建物の両方の総額）不動産屋Eさんが懇意にしている銀行の営業マンを紹介してくれる。仮審査は自宅近くの喫茶店で。 （銀行のローン担当営業マン、不動産屋Eさん、私達夫婦の4人） |
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| 11月25日 | 仮審査OK
「2日で仮審査OKが出るなんて早いですね！」とEさん |
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| 11月30日 | 不動産購入申込書を売主に提出 （その土地本気で買いたいです！という意思表示。価格交渉は大抵この申込書がないと営業マンもやらない、というか売主が相手にしてくれない。） → この申込書を出すとレインズでこの土地の取引状況が「書面による購入申込みあり」に変わるが、2番手以降の購入希望者が現れ、その申し込みを受けるかどうかはまだ売主次第。 「押さえておいてほしい！」などは無理です。法的拘束力は全くありません！Eさんが売主さんと値引き交渉→売主さんがOKしてくれる |
不動産購入申込書 （買い付け申込書とも。不動産屋が用意）  |
| 12月3日 | 手付金の小切手を事前に銀行で用意（自己資金）
営業マンEさんから事前に不動産売買契約書と重要事項説明書が送られてくる
売主側の不動産屋の店舗にて土地の売買契約 売主側：L不動産営業マン、売主Aさん、売主Bさん 土地について詳細説明、事前に決めておかなければならない取り決めやクリアにしなければならない事（私道の持ち分や通行掘削権について等、時間は約3時間かかった）を主にL不動産の営業マンが全て説明。
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| ここですでに数百万円以上小切手で払っています。でももしこの後のローン本審査でローンが降りなかったら払ったお金はパーになるの！？と思われるかもしれませんが、それじゃー怖くて不動産をローンで購入なんてできません。そこで、不動産の売買契約をしたときに、契約書に融資利用の際の特約、いわゆる「ローン特約」というものが書かれているか確認する必要があります。これは、ローンがダメだった場合に全て返金されますよ（白紙に戻します）という特約です。もちろん、ローンがOKだったのに「やっぱやーめた」はできません。
誰もが欲しがる人気物件（例えば都心のタワマンとか）だと、上から目線で「ローン特約？んなもんつけないよ」という売主やデベロッパーもあるみたいです（売主からすれば、ローン特約は返金のリスクなどがありうざったい）。がっっっ、個人的にローン特約は本当に大事だと思います！！！収益物件でもない限り、ローン特約なしなんて考えられません～！
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| 12月5日 | ローン本審査開始 （「2週間くらいかかります」とのこと） |
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| 12月19日 | ローン本審査通過 （通常、仮審査が通れば95％以上の確率で本審査は通るとのこと）本承認が下りると、HMはボーリング調査などで敷地内へ入ることができる |
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| 12月20日 | まだ時間的に余裕があったので他の銀行でも審査をしてもらうが、A銀行が一番条件が良かったのでそのままA銀行にすることに。 | |
| 12月22日 | ローン本承認がおりたので、ローン特約解除の合意書がEさんから送られてくる。署名捺印して返信。 | |
| 12月27日 | HMが測量士などと共に現地調査を実施 | |
| 1月10日 | HMと契約前のヒヤリング プランニング申し込み（有料） ※通常無料だと思いますが、このHMは有料HM、プランニング作成開始 |
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| 1月27日 | HMにいく
HM第一回目のプレゼン |
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| 1月30日 | 不動産営業マンEさんから現時点での残金の案内がくる
■残金等内訳 合計 ほぼ物件価格の100％（仮） このような中間報告をしてくれる（最後まで手を抜かない姿勢）のもEさんの良い所 ※1月中に土地の引き渡しがなかったのは、売主さんが居住中で仮住まい先を探していたため（売主さんも別の場所に注文住宅を建設中） |
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| 2月6日 | 現地にて売主＆売主側の不動産屋営業マン、こちらの営業マンEさんとともに、一緒に境界線を確定する （隣家との境界線が曖昧な個所があるので、目視で確認する）→ 確認した後物件引き渡しそのままの足で銀行へ移動しローン決済（融資実行） 契約日に小切手で払った5％を除いた土地の残額95％の代金が一時的に我が家の銀行口座に振り込まれる （オンラインバンクで確認して記念に写メを撮る 笑） その後、
これで土地の売買は完了 |
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超簡単に要約
もっと簡単に要約すると↓の通りです。
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マンションでも戸建てでも、おそらく多くの人が住宅ローンを組んで買うと思います。我が家ももちろんローンを組みました。しかも頭金なしのフルローンです。今までのおさらいも含めて今回住宅ローンを組んだ時の我が家の状況を簡単に説明します。 […]
私の勝手な感覚ですが、買いたい土地が決まってから引渡までは2カ月ほどかかると見て良いのではないでしょうか。
